Kisebb lakótér – nagyobb mozgástér?

 A lakhatás downsizing szemléletű újragondolása

Bevezető

Néhány évvel ezelőtt saját élményekből kiindulva elkezdtem feltérképezni a magyarországi miniházak (tiny home-ok) világát. Főként a radikális jellegű otthonméret-csökkentés motivációi, tapasztalatai és a döntés mögött meghúzódó értékválasztások érdekeltek. Ekkor még elsősorban mint marginális jelentőségű alternatív életmódmozgalomra, a jólléti szemléletű társadalmi csoportok palettájának egyik színfoltjára fókuszáltam.

Munkám során ugyanakkor fokozatosan megfogalmazódott bennem a kérdés, hogy lehetséges és érdemes-e kitágítani a kutatás horizontját, és a lakóépületek méretcsökkentésének elvét kevésbé radikális mértékben, ám sokkal szélesebb társadalmi kontextusban értelmezni. Véleményem szerint a válasz egyértelmű igen.

Miközben az otthonteremtés jelenlegi trendjeit alapvetően áthatja egy növekedési kényszer, ennek gazdasági, jogi és kulturális kulcsfaktorai egyáltalán nem “betonba öntöttek”. Miniház-tulajdonosokkal készült empirikus kutatásom tanúságai szerint a trend megfordítására egyértelműen létezik valamilyen mértékű társadalmi igény – mind a financiális, mind a fenntarthatósági, mind a jólléti motivációk jelen vannak ahhoz, hogy a lakhatás alapkérdéseinek szemlélete egy nemnövekedési irányban mozdulhasson el.

A téma időszerűsége vitathatatlan – életünk egy igen jelentős hányada összpontosul otthonunk köré, ezért

ha méretében és funkcióiban újragondoljuk azt a teret, melyben élünk, „csomagban” adhatunk új és pozitív válaszokat olyan aktuális kérdésekre, mint a lakhatási válság, háztartásunk ökológiai lábnyomának fenntarthatatlansága vagy a modern nyugati életmód problémái.

Ugyanakkor elfogadni azt, hogy a jó élethez szükséges lakótér állandó növelésének igénye és az otthon megteremtéséért és fenntartásáért végzett élethosszig tartó munka, mint axiómák helyett a belső terek és felszereltség csökkentése, az életmód újratervezése lehet a megfelelő irány életünkben, egyáltalán nem egyszerű döntés – és nem is csupán a közvetlen érintettek dilemmája. A közelmúlt kényszerű vagy éppen divatos trendjei, például a már említett tiny house mozgalom növekvő népszerűsége azonban azt mutatja, hogy a nyugati társadalom egyre növekvő része ismeri fel a downsizing előnyeit, és válik nyitottá egy szemléletbeli fordulatra a lakhatás terén is.

Jelen írás keretei között természetesen a témát csupán egy erősen limitált kontextusban van lehetőségem vizsgálni – lényegében a következőkre vállalkoztam:

• a lakhatáshoz kapcsolódó alapvető társadalomstatisztikai folyamatok ismertetésén keresztül szemléltetem az ingatlanok növekedésének hazai folyamatait;
• megkísérlem röviden feltérképezni az e folyamatok mögött meghúzódó összefüggéseket;
• bemutatom, hogy az uralkodó felfogással ellentétben miért is probléma ez a trend valójában; végül
• néhány kiragadott példán keresztül prezentálok különböző, a kisebb otthonok építésén alapuló szcenáriókat, és igyekszem rámutatni, milyen előnyökkel járhat ennek a felfogásnak a gyakorlati alkalmazása a háztartások illetve a nemzetgazdaság szintjén.

A lakásméretek növekedése

Dúll Andrea környezetpszichológiai kutatásai során elkülöníti az otthon három fő aspektusát: az otthon élményét, az otthon társas aspektusát és az otthon fizikai környezetét. Az uralkodó paradigmában viszont az otthonteremtés annak egyetlen szegmensére, a fizikai környezetre redukálódik, azon belül is egy szűk látókörű, méret- és felszereltség-orientált szemléletre szűkül – a lakhatási kérdés lényegében az ingatlanpiac és az építőipari szektor keretein belül kerül értelmezésre, ennek megfelelően a folyamatos növekedésre koncentrál, tekintet nélkül annak személyes, természeti és társadalmi költségeire.

Az otthon, mint komplex fizikai, térszervezési és pszichoszociális fogalom lényegében az ingatlan közgazdasági fogalmára egyszerűsödik, az emberi életben betöltött összetett szerepe helyett kizárólag az ingatlanpiac profitorientált „fejlesztési” logikájára koncentrál.

A lakhatási célú ingatlanberuházás – a lakáshitelezéseken és a legkülönbözőbb állami eszközökkel indukált fejlesztési programokon keresztül – lényegében a növekedéskényszerre alapozott gazdasági rendszer egyik legfontosabb pilléreként van jelen.

Alex Wilson és Jessica Boehland a Schumacher-i klasszikus “Small is Beautiful” címmel jelentették meg tanulmányukat, melyben az amerikai háztartások fizikai méretének és létszámának alakulását mutatták be az 1940-es évektől az ezredfordulóig. Kutatásukban világosan mutattak rá a csökkenő létszámú és növekvő méretű háztartások rohamosan növekvő erőforráshasználatára és emelkedő környezeti terheire. Arra a megállapításra jutottak, hogy az amerikai családi házak esetében a mennyiség egyre inkább prioritást élvez a minőséggel szemben – ezt a folyamatot elsősorban az építőipar és az ingatlanpiac “nagyobb = jobb” axiómája vezérli, melyet az ezredfordulóig kevesen kérdőjeleztek meg érdemben. A szerzők részletesen foglalkoztak a lakhatási downsizing terjedését akadályozó társadalmi-gazdasági tényezőkkel, melyek közül az amerikai társadalomban a következőket azonosították (ezek a jelenlegi hazai viszonyok kapcsán is problémákként jelenhetnek meg):

• Társadalmi-kulturális akadályok: az ingatlan a közgondolkodásban a társadalmi presztízs egyik kulcsfaktora, ami egy állandó növekedési szempontú verseny-nyomást eredményez az amerikai közép- és felső osztály köreiben.
• Gazdasági-pénzügyi akadályok: az ingatlanpiaci helyzetet alapvetően meghatározó banki szféra, a lakáshitelezésben érdekelt pénzügyi szereplők a nagyobb értékű ingatlanok építésében érdekeltek, ezért folyamatosan növekvő minimál-standardokhoz kötik a hitelezési gyakorlatot. Wilsonék rámutattak ugyanis, hogy a mortgage-rendszer tipikus once-a-life projekt – vagyis az ezen a területen tevékenykedő, folyamatos növekedésben érdekelt finanszírozók és kivitelezők számára kulcsfontosságú, hogy a középosztályi háztartások ezen egyszeri és legjelentősebb beruházása minél nagyobb léptékű legyen.
• Jogi-törvénykezési akadályok: az érvényes építési jogi szabályozások olyan minimális építési méreteket határoznak meg, melyek eleve nem teszik lehetővé miniházak építését, de az általánosan elfogadottnál kisebb méretű ingatlanok elé is akadályokat gördítenek. Ez a magyarországi szabályozásban is különösen látványosan érhető tetten, a későbbiekben kitérek részletesen például a CSOK feltételei közé foglalt minimum-méretekre.

Miközben az európai, és benne a magyar ingatlanméretek kétségkívül jóval szerényebb mértékben növekedtek, mint az angolszász kertvárosok mára átlagosan 240 négyzetméteresre hízott házai, az amerikai szerzőpáros által vázolt jelenség kétségkívül megfigyelhető idehaza is. A KSH népszámlálási adatbázisai világosan kirajzolják ezt a trendet, ahogy azt az alábbi ábrák szemléltetik.

Miközben az ország népessége tartós csökkenő pályára került, a lakásállomány jelentősen növekedett – míg 1980-ban még 10,7 millió főre jutott 3,37 millió otthon, addig 2022-ben már csak 9,6 millióan éltünk több, mint 4 millió lakásban, vagyis az átlagos háztartásméret 3,17 főről 2,39 főre csökkent. (Az adatok ráadásul csak a hivatalosan lakott, lakóingatlanként nyilvántartott lakásokra vonatkoznak.)

Eközben dinamikusan nőtt az átlagos ingatlanméret is, az elmúlt két évtizedben az átlagos lakásméret 7 százalékkal emelkedett. Bár maga a változás elsőre talán nem tűnik drasztikusnak, a relatíve kis volumenű lakásépítések miatt ez azt jelenti, hogy a lakásállomány néhány százalékának a lecserélődése, illetve a bővítések hoztak ekkora emelkedést a teljes lakásállományban. Az 1. ábrán bemutatott folyamattal kiegészülve ez azzal járt, hogy az egy főre jutó lakásméret országosan közel a negyedével növekedett mindössze húsz év alatt.

Talán még szemléletesebben tárja fel ezt a folyamatot a 3. ábra, mely az egyes méretcsoportokba tartozó lakások arányát mutatja. Miközben a kisebb méretkategóriákba tartozó lakások száma stagnált vagy csökkent, a legnagyobb otthonok részaránya dinamikus növekedésnek indult.

Különösen látványos ez a folyamat, ha összevetjük az országos, illetve a budapesti és Pest megyei adatokat. A pest megyei szuburbanizáció az elmúlt évtizedek folyamán közel félmillió “kiköltöző” budapestit szippantott magába, és a Budapest köré épült kertváros-gyűrű az ország távolabbi részei felé is erős vonzerőt fejt ki. Miközben Budapesten a korlátozottan rendelkezésre álló területek erős limitáló tényezőt jelentenek, a város körüli településgyűrűben egyre növekvő méretű ingatlanok létesültek zöldmezős beruházásként vagy korábbi alacsony beépítettségű területeken – az egykori kiskertes, nyaralós, borospincés területek helyén mára túlméretes villák terpeszkednek, hatalmas tempóban falva a zöldterületeket. Miközben Magyarországon 20 év alatt 73%-kal, Budapesten 63%-kal nőtt a 120 m2-esnél nagyobb lakások száma, Pest megye ebben a mutatóban közel 2 és félszeres növekedést produkált, 2001 óta 60.000-rel több nagy méretű otthon keletkezett.

Még egy szemléletes ábrát érdemes itt megtekinteni, mely lényegében az utolsó mozaikdarabkája a vizsgált folyamatoknak. Az 5. ábrán látható az új építésű ingatlanok árának 2013 és 2023 közötti változása nominális, illetve reálértéken. Bár a reálnövekmény, különösen az utóbbi évek romló inflációs környezetében lényegesen elmarad az összegszerű, közel 2 és félszeres emelkedéstől, az eredmény így is sokkoló: mindössze egy évtized alatt közel 50%-kal emelkedett az új ingatlanok ára, ami a fentebb vázolt általános, illetve egy főre jutó méretbeli növekedéssel együtt teszi igazán drámaivá a képet. Ha egyszerűen akarunk fogalmazni, azt mondhatjuk, hogy

kevesebben élünk több, nagyobb és drágább lakásban.

A méretnövekedés okai

A trendek tehát világosak, ugyanakkor mindenképpen megér egy kis kitérőt annak bemutatása, pontosan milyen tényezők azok, melyek ebbe az irányba tolják a folyamatokat. Mi az oka annak, hogy a modern nyugati társadalomban – így Magyarországon is – a lakások alapterülete folyamatosan növekszik, holott méretük már régóta nem akadályozza őket a jó otthon szükséges funkcióinak betöltésében?

Az ingatlan mint presztízs-tényező

Egy ingatlan mérete gyakran a társadalmi státusz szimbóluma, mivel a nagyobb alapterület a gazdasági siker és jólét külső jeleként szolgálhat. A tágas otthon reprezentatív értékkel bír –különösen abban a materialista jellegű, fogyasztói környezetben, ahol az anyagi javak látványos felmutatása elismerést vált ki.

A gombamód növekvő kertvárosok lakossága egymásra licitálva igyekszik szomszédsága, ismerősei és általában a külvilág számára minden rendelkezésre álló eszközzel kommunikálni, hogy „nézd, én megtehetem”. Megteheti, hogy robotfűnyíró vágja a golfpálya-gyepet, megteheti, hogy a zsúfolt strandok helyett saját medencéjében hűsöl, megteheti, hogy utcafronti kerítésébe egy kisebb falusi ház anyagát építi bele. A modern, terrárium-jellegű családi házak lakói hatalmas, függöny nélküli üvegfalaik mögött élik az életüket, hogy így az extremitásig fokozva demonstrálhassák az utca népe számára felesleges ingóságaik hatalmas bőségét a teljes falat fedő képernyőktől a luxusbútorokon át az edzőteremig. Magától értetődően illeszkedik ebbe a gondolkodásba maga az épület, mely méretével, a szükséges funkciókat messze meghaladó léptékeivel minden másnál tisztábban üzeni a világ számára: „én megtehetem”.

Persze az is „megteheti”, aki valójában nem. Nem mindenki engedheti meg magának mindazt a bőséget, ami a legtehetősebbek 21. századi haciendáit jellemzi – a bővülő kertvárosok nem csupán a pénzügyi elitnek adnak otthont, szép számmal élnek itt olyan középosztályi családok is, melyek számára a büdzsé távolról sem ekkora. Ám a vebleni hivalkodó fogyasztás logikája alapján a trend a kevésbé tehetősek körébe is leszivárog – ahogy felszereltségben, úgy otthonuk méretében is igyekeznek anyagi státuszukat demonstrálni.

Természetesen a képlet nem ennyire egyváltozós – számos egyéb komponense is van a nagyobb otthonok birtoklására törekvésnek –, ugyanakkor az vitathatatlan: a fogyasztói társadalom anyagi alapú presztízstörekvéseinek döntő szerepe van abban, hogy széles körben normává vált a „nagyobb-ba törekvés”, mint axiomatikus cél.

A GDP-növekedés kényszere

A személyes motivációkkal kart karba öltve halad a bruttó hazai termék folyamatos, minden más szempontot felülíró növelésére fókuszáló gazdaságpolitika, melynek minden, ami több, nagyobb, az egyúttal eredendően jó és kívánatos – természetesen nincs ez másképp az építőipari beruházások területén sem. Ennek a filozófiának az aktív képviselői az állami gazdaságirányítás mellett a pénzügyi szektor szereplői is: az ingatlanpiacon tevékenykedő beruházók és a finanszírozási oldalt képviselő bankok profitérdeke is ezt diktálja.

A fentebb hivatkozott Wilson–Boehland tanulmány készítői világosan mutatták be már két évtizeddel ezelőtt, hogyan tolja a lakáshitelezési rendszer profitjaiban érdekelt banki szektor és az építési beruházások folyamatosságából hasznot húzó beruházói kör az amerikai középosztályt a növekvő méretű és felszereltségű kertvárosi ingatlanok építése felé. Bár kisebb léptékben, de a folyamat Magyarországon is zajlik, amit ráadásul az építőipar húzóágazattá tételével az állam is aktívan támogat – tulajdonképpen

a reálgazdaságban tevékenykedő beruházók, a finanszírozást végző pénzügyi szereplők és a GDP-mutató emelkedését hajszoló gazdaságirányítás egyformán érdekeltek ebben a mechanizmusban.

Családtámogatások mint építőipari szubvenciók

A magyar társadalomban az angolszász trendeket kiegészítve egy további fontos faktor is megjelenik az otthonméretek növekedése mögött. A politika előszeretettel hivatkozik büszkén a hazai családtámogatási rendszer bőkezűségére, mint világszinten is egyedülálló modellre, ami részint igaz, hiszen GDP-arányosan rekorder összegeket fordít a magyar állam családtámogatásként nevesített állami szubvenciókra (pl. CSOK, falusi CSOK stb.). Ugyanakkor, ahogy arra a rendszer bírálói már számtalanszor rámutattak, valójában ezeknek az állami forrásoknak a nagy része a támogatási rendszer jellegéből adódóan a tehetős (felső) középosztályhoz vándorol, ahonnan lényegében ugyanazzal a lendülettel áramlik tovább a mesterségesen pörgetett építőiparba és kapcsolódó szolgáltatásokba.

A magyar állam így családtámogatási keretek között lényegében egy építőipari élénkítést folytat, és a támogatási rendszer feltételeibe eleve beépít olyan elemeket, melyek a beruházásokat a minél nagyobb, ezért minél drágább ingatlanok építése irányába mozdítják el. A CSOK és falusi CSOK igénylési feltételei között például olyan minimum-méreteket rögzítenek a szabályozásban, melyek kapásból kizárják az igénylők köréből a kisebb otthont választó családokat.

A probléma

Miközben az otthonméretek általános növekedését mind a társadalom jelentős része, mind a döntéshozók rendszerint pozitív folyamatként, a jólét növekedésének mutatójaként értelmezik, valójában ez

egy határon túl már egyértelműen kontraproduktív, számos faktorban negatív eredőjű folyamat.

Pontosan mely területekre kell itt gondolnunk?

• A háztartások ökológiai lábnyoma. A klímaválság társadalmi tudatosulása az elmúlt évtizedekben fókuszba helyezte az épületek szén-dioxid-kibocsátását is, lakhatásunk karbonlábnyoma központi kérdéssé vált.
  
  • Miközben a lakóépületek fűtése, hűtése és általánosságban energiával való ellátása adja az üvegházhatású gázok kibocsátásának jelentős részét, maga az építőipar is a gazdaság egyik legszennyezőbb ágazatának számít. Az épületek zöldítése kapcsán azonban mind a köztudatban, mind a döntéshozatal szintjén elsősorban az épületek működési kibocsátására – lényegében energetikai hatékonyságának javítására – koncentrálunk, rendszeresen elsiklunk ugyanakkor az úgynevezett embodied carbon problémája felett. Az épületek nemcsak működés közben fogyasztanak energiát, és termelnek ezáltal üvegházhatású gázokat – az építőanyagok termelése, szállítása, a terület-előkészítés, az építési folyamat, a rendszeres karbantartási és felújítási tevékenységek, a bontási folyamatok, az építési és bontási hulladék kezelése is igen jelentős problémákat okoz. Miközben az energiahatékonyság növekedése természetesen üdvözlendő folyamat, teljes életciklusa során még egy passzívháznak is igen komoly a környezetterhelése.
    
  • Az épületek üvegházgáz-kibocsátása ráadásul csak ökológiai lábnyomuk egyik tényezője, komoly szerepük van a biodiverzitás pusztulásában is – az elmúlt évtizedek erőteljes szuburbanizációs folyamatai komoly zöldterületeket pusztítottak el a városok körül, azok teljes ökoszisztémáival egyetemben. A kertvárosi építkezések zöme ma a telek teljes meglévő zöldfelületének, beállt növényvilágának elpusztításával kezdődik, hogy aztán az építési folyamat végén legfeljebb néhány négyzetméternyi, lényegében monokultúrás gyepnek, pár dísznövénynek és rengeteg betonnak adja át a helyét. Bár ez a rendkívül káros folyamat természetesen számos egyéb kérdést is felvet, valójában az ingatlanok méretéhez is kapcsolódik – minél nagyobb ugyanis egy és az elkészült épületnek a telekmérethez viszonyított aránya, annál valószínűbb, hogy a kivitelezés során kő kövön nem marad – pontosabban csupán kő marad kövön.
    
• Háztartási kiadások. A túlméretes lakóépületek által okozott ökológiai problémák mellett legalább ugyanilyen gondot okoz az a gyorsan növekvő financiális teher, melyet birtoklásuk okoz a háztartások számára. Az elmúlt évtizedekben számos tényező – az építőanyagok ára, az ingatlanpiaci trendek és az állami lakáspolitika – együttes hatására világviszonylatban is kiugró mértékben növekedett az ingatlanok ára. Ez a folyamat már a középosztály számára is rendkívül megnehezíti a saját otthonok megszerzését, különösen a modern, energiahatékony új ingatlanok birtoklása válik anyagilag egyre megterhelőbbé. Magyarországon az állam látszólag próbált ezen a problémán enyhíteni, ugyanakkor a családpolitikai köntösbe öltöztetett, keresletélénkítéssel operáló lakáspolitika több szempontból sem vezethetett eredményre, sok esetben még súlyosbítja is a problémát. Hiszen egyrészt a kereslet élénkítése – közgazdasági axiómaként – vezet az árak növekedéséhez, másrészt akik kizárólag a felkínált 10-15 millió forintos támogatás megszerzése kedvéért vállalnak három gyereket, nem mindig számolnak azzal, hogy egyetlen gyermek minőségi felnevelése ennek 2-3-szorosába kerülhet, így összességében az egyszeri támogatásért cserébe annak sokszorosára rúgó anyagi terheket vesznek a nyakukba.
  
• A nemzetgazdaság szerkezeti problémái. A háztartások kiadásszerkezetén túl (részben annak folyományaként) nemzetgazdasági szinten is komoly problémákkal kell szembenéznünk a túlméretezett lakóingatlan-beruházások következtében. Könnyű belátni, hogy költségvetésük minél jelentősebb hányadát fordítják a háztartások otthonuk megszerzésére és birtoklására, annál inkább tolódik el a GDP szerkezete az építőipar és az azt finanszírozó ingatlanpiaci szektor irányába, ami komoly akadályt gördít a valódi társadalmi fejlődést sokkal hatékonyabban támogató posztindusztriális szektorok, mint az oktatás, az egészségügy, a jólléti szolgáltatások vagy a civil szféra elé. Más szóval, a nemzetgazdaság produktivitásának minél nagyobb arányát öntjük betonba, annál kevesebb jut valós, 21. századi innovációkra.

A fenti problémák közül ennek a cikknek a keretei között elsősorban a háztartási kiadásszerkezettel foglalkozom, bár röviden ki fogok térni a nemzetgazdasági vetületekre is. Az ökológiai kérdések behatóbb elemzésével itt nem kívánok foglalkozni – részint mivel az épületek ökológiai lábnyomának komplexitása messze túlmutat egy ilyen cikk terjedelmi korlátain, részint mivel ez a téma sokkal részletesebben tárgyalt mind tudományos, mind ismeretterjesztő vonalon, részint pedig mivel meggyőződésem, hogy a kisebb otthonméret melletti családi döntés lényegesen valószínűbben történik financiális alapról, jól felfogott érdekből, semmint ökológiai szempontok felől, „áldozatként”, „lemondásként” megközelítve.

Mennyi az annyi?

De mekkora számokról is beszélünk valójában? Miközben általánosságban triviálisnak tűnnek a fenti megállapítások az otthon mérete és a háztartások financiális helyzete közötti összefüggésről, konkrét számokat nem egyszerű felmutatni – mind a háztartások összetétele, mind anyagi helyzetük, mind az egyes ingatlanok jellege, felszereltsége, elhelyezkedése oly mértékben egyedi, hogy általánosan érvényes, egzakt kimutatások értelemszerűen nem készíthetők. Ezért itt néhány paraméter rögzítésével mutatok be alapvető otthonméretet csökkentő szcenáriókat, mely inkább általánosságban szemlélteti az ingatlanméret jelentőségét.

Kiinduló adatok

Példámban egy feltételezett, 2 felnőttből és 2 gyermekből álló háztartással dolgoztam. A háztartás jövedelmének meghatározásakor két modellel számoltam, az egyik esetben két nettó átlagbérre (500.500 Ft), a másik esetben két nettó mediánbérre (389.800 Ft) építettem, így a gyermekek után járó adókedvezmények és a családi pótlék figyelembe vételével 1.027.600 Ft-os illetve 806.200 Ft-os nettó háztartási jövedelemmel kalkuláltam. A rendelkezésre álló saját anyagi források (megtakarítás, örökség, meglévő tulajdon értékesítése stb.) kapcsán 4 különböző szcenáriót használtam, feltételezve, hogy rendelkezésre áll egy építési telek, plusz

• 20 millió („A” eset),
• 40 millió („B” eset),
• 60 millió („C” eset) illetve
• 80 millió („D” eset) forint.

Az otthonok kiválasztásához a Nemzeti Mintaterv Katalógus adatait használtam fel, melynek előnye, hogy az adatbázis rengeteg valós, a háztartás jellemzői szerint szűrhető tervet tartalmaz, melyekhez becsült kivitelezési költségeket is társít. A rendelkezésre álló, négyfős háztartások számára ajánlott tervek közül kiválasztottam a medián nettó lakóterületűt kiinduló ingatlanként, és megnéztem két, hozzávetőleg 20 illetve 40 százalékkal kisebb mintatervet, valamint felkutattam negyedik opcióként egy, a piacon ténylegesen kínált acélszerkezetű könnyűszerkezetes miniházat. Így összevethetjük a szakértők által beárazott

• 120 m2-es,
• 96 m2-es és
• 68 m2-es, valamint
• egy kulcsrakészen fix áron megvásárolható 48 m2-es

lakóház költségeit.

A banki hitelezésen keresztül támogatott finanszírozási szcenáriók lefuttatásához szükségem volt még a lakáshitelek reálkamatára, melyet számításaimhoz 3% (2024-ben 6,8 százalékos átlagos THM-mel lehetett lakáshitelhez jutni, 3,7 százalékos infláció mellett), valamint egy futamidőre, melyet 300 hónapban határoztam meg. 2%-ban fixáltam a nem elköltött, kezdeti vételár mint megtakarítás hosszú távú befektetéseinek reálkamatát, mivel hosszú távú, konzervatív befektetésekkel ez reális opció lehet.

Az állami családtámogatási rendszer szerepe

Érdemes egy kicsit kitérni a hazai családtámogatási rendszer módosító hatásaira, mivel külön mértékét tekintve jelentősen formálja a számításokat. A példánkban szereplő 2+2 fős háztartás 2.6 millió forint vissza nem térítendő támogatást, illetve legfeljebb 30 millió forint államilag kamattámogatott hitelt vehet igénybe új ingatlan vásárlásához / építéséhez. Ehhez fontos feltétel, hogy esetükben még meg nem született gyermekek esetén él ez a lehetőség, de tételezzük most fel, hogy ez így van.

Ugyanakkor a CSOK-os támogatást és a CSOK Plusz hitelt csak akkor tudják igénybe venni, ha a kétgyermekes háztartás legalább 80 m2-es hasznos lakóterületű otthon építését vállalja – tehát a 4 különböző szcenárió közül csak az első kettőnél számíthatjuk be a modellbe. Már ez a tény önmagában is tisztán mutatja, milyen módon tereli az állam a családokat a nagyobb otthonok birtoklása felé.

A két támogatási forma közül kétségkívül a nagyobb összegű kamattámogatott hitel a jelentősebb – a 3%-os fix kamatozás mellett jelenleg negatív reálkamatokkal számolhatnak azok, akik a közelmúltban igénybe vették ezt a kölcsönt. Ugyanakkor feltételezve azt, hogy az infláció hosszabb távon egy átlagos értékre mérséklődik, kalkulációmban 0%-os reálkamattal vettem figyelembe az építkezéshez szükséges hitel támogatott részét.

Modell-számítások

Az 1-2. táblázatokban összegeztem a háztartások financiális helyzetének legfontosabb paramétereit az egyes szcenáriókban. Az ingatlanok vételára méret szerint csökkenő sorrendben 86 millió, 65 millió, 51 millió illetve 37 millió forint, melyet az egyes szcenáriókban rendelkezésre álló kiinduló önrészből, valamint banki hitelből finanszírozhatunk. (A táblázatban minden esetben jelenlegi értéken számított, inflációs hatások nélküli összegekkel dolgoztam.)

A kiinduló 120 m2-es ház esetén mind a 4 szcenárióban szükség van banki hitelkonstrukció bevonására, ugyanakkor az „A” szcenárióban mind az átlag-, mind a mediánjövedelmű háztartás a teljes háztartási költségvetésnek csak nagyon kis részét (havi 11 ezer forintot) fordítja majd törlesztésre. A „B” szcenárióban ez már lényegesen relevánsabb összeg, bár a havi 78 ezer forintos törlesztőrészlet egy ilyen kétkeresős háztartásban még komolyabb fennakadások nélkül kigazdálkodható. A „C” illetve a „D” szcenárióban már sokkal borúsabb a kép (pedig a társadalmi realitásokhoz lényegesen közelebb áll az ezekben szereplő 20 és 40 millió forintos kiinduló tőke), utóbbi esetben egy átlagjövedelmű háztartás teljes bevételeinek közel harmadát, a mediánjövedelmű háztartás pedig büdzséje több, mint 40%-át fordítja 25 éven keresztül a törlesztésre – már ha egyáltalán sikerül valamilyen módon ekkora hitelösszeghez jutnia.

Amennyiben a példánkban szereplő család egy 20 százalékos méretcsökkentési alternatíva mellett kötelezi el magát, és a 96 m2-es otthont választja (mely azért, lássuk be, nagyon komoly kompromisszumokkal még nem jár, négy fő számára még mindig bőséges belső teret biztosít), máris érezhetően szelídülnek az anyagi terhek, már a „B” szcenárió esetén sem kell tartósan komoly anyagi kötelezettségekkel számolni. A „C” szcenárió is még egy relatíve könnyebben vállalható pályát jelent a család számára, viszont a csekély saját erővel kalkuláló „D” szcenárióban még itt is nagyon magas a lakhatásra költött kiadások részaránya. Ebben a modellben az „A” szcenárió esetén már megjelennek a negatív összegek, melyek azt az esetet jelentik, amikor a kiinduló saját tőke már nem kerül teljesen elköltésre az ingatlanvásárlás során, ezért aztán az így megmaradó összeggel, mint hosszú távon befektethető tőkével kalkulálunk.

Vagyis a kisebb ingatlan választása itt már nem csupán a későbbi financiális terheket csökkenti, de aktív megtakarítási-befektetési megoldásokat is lehetővé tesz, ami több évtizedes távlatban jelentősen emelheti a háztartás életszínvonalát.

A harmadik otthonnak egy 68 m2-es házat választottam a kínálatból, ebben még mindig kényelmesen elfér a négyfős család, bár ebben az esetben már kétségkívül alaposan át kell gondolni a térszervezési, szobabeosztási feladatokat, és bizonyos kompromisszumokat is meg kell kötni az egyes helységek mérete tekintetében. Ez a közepes mértékű otthonméret-zsugorítás azonban igen látványos eredményekkel jár minden szcenárióban: mind az „A”, mind a „B” esetben jelentős megtakarításokra, befektetésekre nyílik lehetőség, a „C” esetben egy igen mérsékelt törlesztéssel kell csak kalkulálnunk, egyedül a „D” esetben marad továbbra is egy komolyabb hosszú távú anyagi teher a családon.

Természetesen a leglátványosabb költségszerkezeti átalakulást a radikális lakhatási downsizing megoldás hozza. A 48 m2-es készházba költözés persze komoly életszervezésbeli változtatásokat igényel, újra kell gondolni sok mindent, ami a mindennapi életről alkotott képünkhöz tartozik – ugyanakkor 3 db 8 m2-es szobával, egy kisebb méretű konyha-étkező-nappali helységgel, valamint fürdővel, wc-vel kalkulálva még kialakítható egy élhető lakótér. Kicsi? Lemondásnak tűnik? Talán az, és valószínűleg ez nem minden élethelyzetben, nem mindenki számára megfelelő megoldás – ugyanakkor ha megnézzük a számokat, egyúttal igen vonzó irány is lehet. Mind az „A”, mind a „B” szcenárióban masszív megtakarításaink, hosszú távú befektetéseink lesznek cserében, de még a „C” esetben is marad egy minimális tőkénk a kezdeti pénzünkből. Még a legkisebb tőkével rendelkező „D” háztartás esetén is vállalható mértékűre csökken a hitel összege.

 

1. Modell-számítások – kiinduló helyzet és kis mértékű méretcsökkentés szcenáriója

2. Modell-számítások – közepes és nagy mértékű méretcsökkentés szcenáriója

 

 

 

Torzító támogatások Figyelmes adatelemző szeme feltehetőleg egyből megakadt a 6-7. ábrán egy látszólagos anomálián, ami miatt mindenképpen érdemes kitérnünk a rendszer egy nagyon fontos építőkockájára, a több elemében is meglehetősen igazságtalan családtámogatási rendszer okozta torzításra.Amint az mindkét diagramon jól látható, a kisebb alaptőkével induló családok esetében látható egy érdekes törés a 96 m2-es és a 68 m2-es ingatlan szcenáriója között – az egyébként a méretcsökkenéssel nagyjából egyenletesen csökkenő finanszírozási terhek görbéje „megtorpan” (sőt a D szcenárió esetén egy kicsit vissza is fordul), vagyis nagyjából ugyanannyiba kerül egy 68 m2-es otthon, mint egy 96 m2-es! A jelenség oka a kamattámogatott hitel lehetősége – mivel a kisebb ingatlanok birtoklását az állam nem támogatja a lakástámogatási rendszerben, a kisebb induló tőkével rendelkező, ezért nagyobb kölcsönre szoruló családok a kisebb otthonok építését csak a hosszú távon jóval drágább piaci hitelekkel tudják finanszírozni. Bár a kamattámogatás hatása megjelenik a tehetősebb családok esetében is, náluk a kisebb hitelösszegek miatt ez csak kisebb mérséklést okoz.Ez a jelenség kiválóan szemlélteti, hogy·       az állami támogatások egyértelműen a nagyobb méretű ingatlanok felé terelik a háztartásokat, különösen a kisebb anyagi erővel bíró, így kényszerhelyzetben lévő családokat; továbbá·       a kamattámogatott hitelek limitösszege miatt a tőkeerősebb háztartások eleve költségeik nagyobb részére kapnak állami támogatást.A rendszer tehát társadalmilag egyértelműen igazságtalan, és erőn és szükségleteken felüli építésekhez, vásárlásokhoz vezet.

Mit látunk tehát? Összességében elmondható, hogy a társadalmilag ma elfogadott méretű kiinduló ingatlanhoz képest

a méretcsökkentéssel hatalmas anyagi megtakarítások érhetőek el, jelentősen csökken a háztartásokra nehezedő pénzügyi teher,

sőt a kisebb otthonra alapozott szcenáriók esetén komoly, befektetésre fordítható tőke lesz mobilizálható.

Kisebb tér – jobb élet?

Érdemes persze azért azt is körbejárni röviden, mire fordíthatók ezek az ilyen módon felszabadított összegek. Amikor hosszú távú befektetésekről beszélünk, legtöbben automatikusan valamilyen pénzügyi megtakarításra gondolnak, mint az állampapír vagy arany vásárlása, nyugdíjbiztosítás, gyermekek életkezdési megtakarításai, vagy a különböző tőzsdei alapok. Ugyanakkor ide sorolhatók a teljesség igénye nélkül akár a következők is:

• gyermekek oktatása (pl. különórák, egyetemi tanulmányok finanszírozása);
• felnőttképzés (pl. továbbképzések, második diploma, nyelvtanulás);
• egészségmegőrző célú kiadások (pl. aktív életmód finanszírozása, szűrővizsgálatok, egészségesebb élelmiszerek vásárlása);
• munkában töltött idő csökkentése, mint indirekt felhasználás;
• személyes jóllét elérésére fordítható idő növekedése – hiszen a felszabaduló munkaidő több szabadidővel járhat (pl. hobbik, társadalmi kapcsolatok, önfejlesztés)

Ennek fényében kijelenthető, hogy amikor egy családban az a döntés születik, hogy kisebb lakótérben rendezik be az életüket, valójában nem áldozatot hoznak –

sokkal inkább egy nagyobb anyagi mozgástér, és az ezzel elérhető magasabb emberi jóllét mellett hoznak nagyon is racionális és előre mutató döntést.

Nézzünk ide is egy példát! A korábban vázolt szcenáriók közül ragadjuk most ki a „D” modellt – mivel hazai viszonyok között feltehetőleg sokak számára jelentheti ez a realitást (például a nagymama eladott régi háza, némi megtakarítás és családi segítség összeadhat egy 20 millió forintos induló tőkét és egy építési telek árát) –, és tételezzük fel, hogy a család a közepes mértékű méretcsökkentési szcenáriót választja, vagyis 120 m2-es ingatlan helyett a 68 m2-est választja. Ekkor a havi lakásbirtoklási költségeik 326.000 Ft-ról 210.000 Ft-ra csökkennek, vagyis összesen mai értéken 116.000 Ft-tal nagyobb összegből gazdálkodhatnak minden hónapban, ami évi közel másfél milliót jelent – 25 éven keresztül…

Mi lenne, ha…?

Játsszunk most el a gondolattal, mi történne, ha az állami támogatások rendszeréből kivennénk (vagy jelentősen leszállítanánk) a jelenlegi minimum-lakóterületek jelentette korlátozást, vagyis a meglévő kedvezményeket változatlan formában és mértékben lehetne igénybe venni a kisebb ingatlanok vásárlásához vagy építéséhez is.

Nem szeretném további táblázatokkal és ábrákkal borzolni az olvasó kedélyét, de lefuttatva ezeket a szcenáriókat is, a fenti példában szereplő megtakarítások jelentősen módosulnának: 120 m2-es helyett 68 m2-es otthon építése esetén a legkisebb alaptőkével rendelkező „D” háztartás ingatlanvásárlással összefüggő hosszú távú havi költségei 210.000 Ft helyett 95.000 Ft-ra mérséklődnének, vagyis 116.000 Ft helyett 231.000 Ft-os különbség lenne az előttük álló két szcenárió között. Vagyis a CSOK és a CSOK Plusz kiterjesztése a kisebb ingatlanok megvásárlására önmagában is hatalmas szereppel bírhatna a kisebb lakóterű ingatlanok elterjedése szempontjából. 

Nemzetgazdasági viszonylatok

Az tehát a fentiek alapján egyértelmű, hogy a nagyobb lakótérbe törekvés jelenleg uralkodó trendjének megfordítása a háztartások szintjén mindenképpen racionális választás – ha a „nagyobb, tehát jobb” felfogást felváltja az „elég, tehát jobb” koncepciója, hosszú távon egyértelműek ennek sokrétű előnyei.

Ugyanakkor a döntéshozók gondolkodásmódjának megváltoztatása kétségkívül legalább annyira kemény dió, mint az egyes emberben gyökerező kulturális hátterű meggyőződések megingatása. Nemzetgazdasági léptékben ugyanis legalább ilyen szilárd alapvetésnek számít a modernebb, felszereltebb és nagyobb ingatlanok építésének pozitív megítélése – ez a koncepció ugyanis tökéletesen belesimul a GDP-növekedésre fókuszáló „fejlesztési” logikán alapuló általános gazdaságfilozófiába, mely szerint a bruttó hazai termék növelése egy olyan abszolút és megkérdőjelezhetetlen jó, mely bármi egyéb koncepciót diszkreditál.

Pedig a lakhatás downsizing szemléletű átalakítása komoly előnyökkel jár nemzetgazdasági szinten is.

2024-ben a KSH adatai szerint 14.000 új lakás épült Magyarországon, ezek fele önálló családi házként, melyek komolyan érintettek lehetnének egy méretcsökkentésre alapozott stratégiában.

3. Nemzetgazdasági viszonylatok – kiinduló helyzet és kis mértékű méretcsökkentés szcenáriója

Amennyiben megnézzük ezt a 7000 új családi házat, feltételezve, hogy mindegyik a modellszámításainkban megadott háztartás-paraméterekkel és finanszírozási szcenáriók mentén készül, majd a 3-4. táblázatban látható módon kiszámítjuk az egyes méretcsökkentési opciók esetén megtakarított összegeket, azt látjuk, hogy már a kisebb mértékű downsizing is nagyjából 250 milliárd forintos nemzetgazdasági tétel, a középső esetben ez 413 milliárd, a radikális méretcsökkentés esetén pedig közel 600 milliárd forintos összegről lehet szó.

Ennek fényében nem nehéz belátni, hogy a jelenlegi, a GDP-adatok kényszeres növelésére fókuszáló gazdaságpolitika számára egy ilyen megoldás első látásra valószínűleg egy rémálom. Ezek az összegek már össztársadalmi léptékben is relevánsak, az építőipar és a hozzá közvetlenül kapcsolódó termelő és szolgáltató ágazatok pedig igen komoly visszaeséssel kellene, hogy számoljanak.

Ugyanakkor a házépítések méretének csökkentése makrogazdasági léptékben sem működne másként, mint a háztartások mikrovilágában. A kevesebb felépített négyzetméter ugyan önmagában valóban GDP-csökkentő hatással bírna, ugyanakkor

az így felszabaduló tőke és munkaerő valójában nem eltűnne, hanem az építőiparnál lényegesen nagyobb gazdasági és társadalmi hozzáadott értékekkel működő posztindusztriális ágazatok felé mozdulhatna el.

Ha a háztartások – a közepes méretcsökkentési szcenáriót véve most alapul – több, mint 400 milliárd forinttal kevesebbet költenének évente házépítésre, egyéni stratégiájuktól függően összességében ugyanekkora összeget költhetnének el saját maguk vagy gyermekük oktatására, egészségügyi és egészségmegőrző szolgáltatásokra, kreatív vállalkozások létrehozására, vagy a pénzt, energiát más nemmateriális szektorokban hasznosítva. Ez hosszú távon pedig nem csupán egy összességében termelékenyebb, makrogazdasági mutatóit tekintve prosperálóbb 21. századi gazdaságot eredményezhetne, hanem mindenekelőtt hozzájárulhatna egy ökológiai és szociális értelemben is fenntarthatóbb, műveltebb, egészségesebb és boldogabb társadalom megteremtéséhez is.

Hári Péter | Szociológus–humánökológus. A környezeti és társadalmi problémák rendszerszintű összefüggéseivel és együttes megoldási lehetőségeivel foglalkozik, jelenleg az ELTE doktoranduszaként a lakhatás downsizing szemléletű átalakításának modelljeit kutatja